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各位喜马拉雅·财马早评的听众朋友们，大家早上好，2023年的9月1日，今天是周五。

日子过得很快，今天已经是三季度的最后一个月了。在昨天的私享会直播当中给大家算了季度的经济状况，今天就不展开了。

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昨天美国市场的表现依然是相对比较羸弱的，三大指数涨跌不一。中概股表现也比较平淡，纳斯达克中国金龙指数跌了0.56%，整个8月份指数纳斯达克中国金龙指数跌幅是超过了10%。

昨天实际上是我们这边放大招的，但是大招之后好像海外市场表现比较平淡，当然大招主要针对的是房地产行业。

按时间顺序简单梳理一下：昨天央行带动了整个房地产行业应该是大出手，一堆政策出台：

第一个是在昨天白天的时候宣布下调了存款利率。存款利率对于以银行存款作为自己主要投资理财方式的老百姓来说，那是偏利空的，而且降幅还是比较大的。

总体来讲，3年和5年的定期存款利率直接降了25个基点，确实是影响比较大的。核心思路就是钱别搁银行里存着了，拿出来花。这是昨天白天的事。

第二个事情就是晚上出来的事情。全国统一降低了买房子的首付款比例，首套住房最低是20%首付，二套住房不低于30%的首付，而且不管你的城市是不是还有购房的限制政策，比如限购等等，全国统一执行，这个算是一个大招。

管理比较严的城市买二套房的首付款比例好多都已经提高到50%以上了，所以这个降幅还是比较明显的。对于需要购房者来说，特别需要购买二套房的，要想去贷款的人来说，首付比例降得还是非常明显的。这是第二个大招。

第三个大招大家在昨天晚上可能也看到了，就是存量房贷利率可以下调了。但是下调的标准，这一晚上出了各种的解释口径，没有一个人能说明白的。

存量房贷利率怎么调？就是要符合贷款发放时当地的房地产政策，也就是不低于当时所在城市房贷利率政策的下限。这句话估计都看不懂，为什么？

因为我们现在觉得存量房贷利率下调，应该是因为两三年前房贷利率很高5、6个点。现在大概只有4个点出头，甚至接近4个点。我们讲的好像应该是把当年那6个点的房贷利率直接降到现在大概4个点的房贷利率，大多数人应该这样理解的。

但是央行解释的报告当中提到了当时的房贷利率的下限。比如三年前的贷款，各种原因可能有上浮，而且各个银行给的利率也不一样。比如LPR加了60个基点，最低的时候LPR加20个基点，似乎好像应该是降那40个基点。

比如三年前给你的最低的商业银行的贷款利率，然后不是跟我们现在的已经降了可能100、200个点的利率去做比较，似乎是这样个状况。但是核心看起来好像谁都没看懂到底啥意思，而且怎么去执行。

三年前LPR加了60个点，当时最低利率是LPR加了20个点，请问谁知道当时LPR最低是加了20点的，各个银行执行标准是不一样的，怎么去算呢？这事我觉得有点丈二和尚摸不着头脑，简单的说没人能明白。

但是官方媒体还真做了一个测算，也不知道怎么测算出来的。说平均降下来0.8个百分点，我也不知道怎么算出来的，因为这标准没人能看懂。

估计具体实施的时候还是一城一策，就各城市不一样的.比如说上海现在还没有认房不认贷的。如果你在上海买套房子，你之前在全国各地有贷款记录的话，都要按照二套房去买，这个成本是非常高的。

所以继续执行，现在来看还有一段的模糊空间。当然具体执行还需要什么？

按照原来的讲需要跟商业银行去协商。所以后面还有个重要的要素，就是商业银行既然可以协商的话，就意味着各个银行之间的标准可能也不同，最终能降多少可能也会取决于银行之间的竞争关系。

其实是比较复杂的，所以最终的数值是算不出来的，但有些官媒给我们算了一账，我觉得其实这账算得也不靠谱。

比如说如果以100万，25年期，原利率5.1%的房贷来计算，假设房贷利率可以降到4.3%，可以节约利息支出每年是5000块钱，节约出来的5000块钱就是消费的新动力，这是上证报的一个算法。但是我觉得这算的也是大概的凑数，实际上是不是这样执行，我觉得没有那么明确。

但不管怎么样，这是实操当中的问题，到了九月二十几号之后就可以看到结果了，就可以知道到底怎么算了。现在先模糊着没事，这事的难题不是咱们，这事的难题是交给商业银行的。

最终肯定会降的，到底是平均降60个基点、80个基点还是100个、200个基点不知道，但肯定是这样的。

这一晚上时间央行是大出手。几个政策，早上来讲算是一利空，存款利率下调了；晚上来讲两个大利多，买房子首付款比例下降了。如果还有买方需求的话，愿意放杠杆的话绝对是比较爽。

对这些政策简单来讲一下结论：终于针对房地产政策的实质性大招出来了。我们呼吁还要有更多的政策，比如说北京、上海认房不认贷这政策到现在还没跟上，要赶紧跟上。

限购限贷这些政策早应该扔到黄浦江里，赶紧取消掉，让真正有购房需求的人抓紧时间形成购房的意愿，让房地产行业稳。各位一句话来概括，房地产是中国经济未来能否企稳走好的真正意义上的稳定器或者说胜负手。

很多人看到这要喷了，说马博士又为房地产商说话。其实并不是为房地产说话，是为中国经济说话，懂得自然会懂。

实质性利好终于出来了，这是一个比较好的消息。对于宏观经济的改良分为两波：第一波看看9月份房地产交易能不能火，由此来带动整个的宏观经济在9月份出现一个止跌回升的迹象。

第二个大的点可能要到三四个月之后能够看出来，由于房地产购房开支在相对减少，然后存款利率下调逼着去消费，能不能把消费逼出来？如果能的话，到年底的时候应该能够看出来，宏观经济可能会走好。

当然目前来讲还是可能，但是应该说有了可以测算的观察标准了，总比之前的各种口头说法，然后算不出账要强很多，算是一个比较实质性利好。

现在来讲依然是一个建议大家继续持仓。如果要加仓的话，昨天直播当中也提到了，还是要考虑风险问题，考虑对冲问题，几个投资方向和标的已经在昨天直播当中讲过了，这里就不重复了。

今天给大家讲一个投资方向，家电板块。

我们之前给大家分析过，家电作为地产后周期板块，既受到地产的驱动，也受到消费复苏的影响。 最近我们看到整个地产链有所复苏，比如昨天提到的一系列的政策。另外还提到认房不认贷的政策，未来也将会落地等等。

我们认为房地产未来企稳走好应该是一个大概率事件，至少企稳应该说概率在明显提升。所以与之相关的厨电、白电的消费需求有望逐步的释放，行业龙头可能会率先受益。

消费方面，国家频频发布家电促消费政策，尤其重视智能家电、绿色家电、家电下乡和家电回收等的推广。家电行业作为消费四大金刚之一，已经成为工业稳增长、促消费的重要引擎。

随着全球经济复苏，叠加地产政策延续宽松趋势，家电需求有望逐步修复。短期来看，随着海外去库存顺利进行，家电企业出口代工订单有望回流。

很多品牌效应广、创新能力强、具备业绩韧性的优秀家电企业值得关注。对于投资者而言，可以通过家电行业ETF一键布局家电龙头。相关的ETF基金及代码见下图：

相关观点仅供您参考，不构成任何投资建议或者承诺，如需购买相关产品，请关注投资者适当性相关规定，提前做好风险测评，并根据自己的风险承受能力选择与之相匹配的风险等级的基金产品。

最后再简单总结一下，昨天晚上央行关于房地产的一系列组合拳打出来，核心的变化就是，使得我们对于未来宏观经济真正企稳回升转好有了一个可以观察的抓手，有了可以量化的观察方向，这是一个好消息。

我们现在需要的更多的是可测算的实质性的利好，算是一个非常重磅的起点。耐心持股，不要轻易地减仓甚至清仓；但是，如果要增仓的话，还是要考虑风险的问题。

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